05
جولای

ساخت کارخانه صنعتی

 

طراحی کارخانه صنعتی

در طراحی کارخانه طراحان باید مسلط به ضوابط و اصول اجرای آن باشند همچنین مقررات و استاندارهایی باید در طراحی لحاظ شود که در ادامه به انها خواهیم پرداخت .

شرکت پی گستر با داشتن تیم حرفه ای در زمینه طراحی و اجرای کارخانه ها و با رزومه قوی در این زمینه خدمات گسترده ای در سطح استان تهران و دیگر استانها می باشد .

استاندارد های طراحی کارخانه

شروع ضوابط ساخت و ساز واحدهاي صنعتي با احداث  اولين شهرك هاي صنعتي در كشور بوده است .

در ماده 13 آئين نامه اجرايي قانون تاسيس شركت شهركهاي صنعتي ايران ضوابطی مشخص شده است که ادامه به آنها خواهیم پرداخت .

ضوابط لازم در مراحل طراحی کارخانه

ضوابط بعنوان یک مبنای مشترک و ملی برای احداث بنا (متناسب و مرتبط با مصارف و کاربریهای صنعتی) در شهرك ها ی نواحي صنعتي و مناطق ویژه اقتصادی و با در نظر گرفتن كليه موارد فني جهت بهره برداري صاحبان صنايع در شهركها نواحي صنعتي و مناطق ویژه اقتصادی مد نظر قرار میگرد.

 

ضوابط ساخت و ساز در قطعات :

مجموعه مقرراتي كه چگونگي و نحوه ساخت و ساز در قطعات را تبيين مي كند . مقررات وضع شده در راستاي سياستها و تصميمات متخذه در جهت احداث قطعات مي باشد.اجراي اين سياستها منجر به يكسان سازي سيماي بصري در شهرك ناحيه صنعتي در گستره فضاي ملي مي گردد.

  • سطح احداث: مساحتی از قطعه زمین تخصيصي که پس از رعایت كليه الزامات مندرج در ضوابط ساخت و ساز قابليت ساخت و ساز در آن وجود دارد.
  • زيربنا: مجموع مساحت كف هاي داراي سقف هر طبقه كه شامل تمام ساختمانهاي صنعتي، اداري، نگهباني، انبار و تأسيساتي خواهد بود و به مترمربع بيان مي شود.
  • سطح اشغال: نسبت سطوح احداث شده در همكف به مساحت کل زمین که به صورت درصد بيان می گردد.
  • برجلو: ضلعی از قطعه زمين است كه در جوار خيابان دسترسی قرار گرفته است.
  • بر جانبي: ضلعي از قطعه زمين است كه در طرفين قطعه زمين واقع شده است.
  • بر پشت: ضلعي از قطعه زمين است كه در مقابل بر جلو قطعه زمين واقع شده است .
  • حريم: حداقل فاصله فيمابين مستحدثات مصرح در اين ضوابط را حریم می نامند.
  • مجوز احداث بنا: مجوزی است که قبل از هرگونه عملیات ساخت و ساز براساس نقشه های تایید شده توسط مراجع ذیصلاح، متقاضی ملزم به اخذ آن از شرکت استانی می باشد. (برابر با مجوز احداث ساختمان وفق ماده 13 آئین نامه اجرایی قانون تاسیس شرکت شهرکهای صنعتی ایران)
  • گواهی ساخت و ساز: گواهی است که براساس تطبیق پیشرفت فیزیکی وضع موجود با مجوز احداث بنای واحد صنعتی توسط شرکت استانی صادر می گردد.
  • گواهی پایان کار: گواهی است که به درخواست متقاضی پس از تکمیل عملیات ساخت و ساز و مطابقت با نقشه های مصوب و مجوز احداث بنا توسط شرکت استانی صادر می گردد.(برابر با گواهی پایان ساختمان وفق ماده 13 آئین نامه اجرایی قانون تاسیس شرکت شهرکهای صنعتی ایران)

 

با مجوز های احداث بنا، ضوابط طراحي، اجرا و نظارت بیشتر آشنا شوید.

انجام هرگونه عمليات اجرايي در واحدهاي صنعتي مستلزم دریافت مجوز احداث بنا ،از شرکت استانی بوده و طرف قرارداد ملزم به رعایت کلیه ضوابط مربوط به ساخت و ساز واحدها و رعایت مقررات ملی ساختمان، قوانين كار می باشد.

حسب نوع تولید رعایت سایر الزامات دستگاههای ذیربط در فرآیند طراحی و ساخت واحد ها الزامی بوده و مسئولیت عدم رعایت متوجه طرف قرارداد می باشد.

جهت انجام خدمات طراحي،محاسبه و نظارت در خصوص عمليات اجرايي و اخذ تائيديه آنها ، طرف قرارداد مكلف است مطابق ضوابط و مقررات مربوطه از خدمات مهندسی اشخاص حقیقی و حقوقی ذیصلاح استفاده نماید.

در صورت نياز به هرگونه تغيير در نقشه هاي تائيد شده طرف قرارداد مكلف است نقشه هاي اصلاحي را به شركت استاني ارائه نمايد.

نظارت ناظر نافی مسئولیت طرف قرارداد نمی باشد و در صورت تخلف، تبعات و مسئولیت ناشی از آن متوجه طرف قراداد نيز مي باشد.

طرف قرارداد مکلف است برای شروع اقدامات اجرائی با مهندس ناظر هماهنگی لازم را بعمل آورد.

پلازم را بعمل آورده و گزارش های مرحله ای را به شرکت استانی در مهلت مقرر ارایه نمایند و در پایان کار مراتب را گواهی نماید.

مهندس ناظر در صورت مشاهده هرگونه تخلف ساخت و ساز ملزم به ارائه گزارش به شرکت استانی بوده و در صورت عدم اعلام تخلف، شرکت استانی می تواند مراتب را جهت اتخاذ تصمیم به مراجع ذیصلاح اعلام نماید.

درصورت بروز هرگونه تخلف در مراحل ساخت و ساز نمايندگان شركت استاني در راستاي نظارت بر ساخت و ساز واحدها مي تواند مانع ادامه عمليات اجرائي شوند.

زیربناها در احداث کارخانه

حداکثر زیربنای ساختمان نگهبانی 80 مترمربع و فقط در یک طبقه می باشد که در قطعات بالای 20000 مترمربع، زیربنای آن مطابق طرح مصوب تا 120 مترمربع ، مي تواند افزایش یابد.

لازم به ذکر است  در صورت صدور مجوز ورودی دیگر برای واحد صنعتی توسط معاونت فني شرکت استانی احداث ساختمان نگهبانی ديگر بلامانع می باشد.                                         در صورت پیشنهاد معاون فنی و تایید مدیرعامل شرکت استانی متناسب با نوع تولید، سطوح تجهیزات و تاسیسات خطوط تولید روباز (به استثنای پایپینگها)، انبار روباز و سایت روباز و تصفیه خانه های فاضلاب می تواند به عنوان بخشی از زيربناي همكف (جهت محاسبه سطح اشغال) لحاظ گردد.

سطح اشغال در احداث کارخانه چقدر باید باشد ؟

– سطح اشغال قطعات صنعتي در شهركها ی نواحي صنعتي و مناطق ويژه اقتصادي تقاضا محور 40درصد و در سایر شهركها ی نواحي صنعتي و مناطق ويژه اقتصادي 35 درصد منظور مي گردد.

میزان سطح اشغال فضای سبز 15 درصد می باشد. جهت صرفه جویی در مصرف آب، فضای سبز با گونه ها و پوشش گياهي مناسب با اقلیم منطقه ايجاد گردد.

لازم به ذکر است واحدهاي صنعتي مي توانند در صورت عدم امكان رعايت سطح اشغال فضاي سبز به ميزان 15 درصد، حداكثر 5 درصد از فضاي سبز احداثي را خارج از قطعه زمين تخصيصي با هماهنگي شركت استاني در مشاعات شهركهای ناحيه صنعتي و منطقه ويژه اقتصادي مربوطه احداث نمايد و یا توسط شرکت استانی احداث و هزینه آن به حساب بدهی متقاضی لحاظ گردد.

در صورت درخواست ایجاد پارکینگ توسط طرف قرارداد استاندارد پارکینگ مسقف برای هر سواری 15 متر مربع می باشد . قطعات تا 1000 متر مربع می تواند نسبت به تامین 2 واحد پارکینگ و برای قطعات بیش از 1000 متر مربع به ازای هر 1000 متر مربع مازاد برآن یک واحد پارکینگ اضافه گردد .

ضوابط مر بوط به ارتفاع و طبقات در احداث کارخانه

حداکثر تعداد طبقات ساختمان اداری 3 طبقه (12 متر بدون احتساب خرپشته) می باشد.

در صورت درخواست متقاضي مازاد بر احداث سه طبقه با ارائه طرح و بررسي توسط معاونت فني و تائيد هيات مديره شركت استاني امكان پذير مي باشد.

طبقات و ارتفاع در ساختمان اداري در کارخانه ها

ساختمان نگهبانی فقط در یک طبقه با حداکثر ارتفاع 3.5 + متر (بدون احتساب جان پناه) می باشد.ساخت هرگونه پیش آمدگی(طره) از سمت معابر ممنوع می باشد.

ارتفاع و طبقات ساختمانها، تاسيسات، دود كش و كليه مستحدثاتي كه ارتفاع آنها بالاتر از 20متر می باشد و در نزدیکی و مجاورت با فرودگاه، مراکز نظامی، انتظامي، امنیتی، تاسيسات داراي حريم و غیره واقع گردیده است علاوه بر رعايت كليه ضوابط و استانداردهاي صنعتي، مشمول رعايت ضوابط و مقررات ارگانهاي ذيربط مي گردد و طرف قرارداد ملزم به اخذ مجوز از ارگانهای مربوطه و رعايت كليه ضوابط و مقررات ابلاغي در طراحي، اجرا و بهره برداري می باشد.

حرایمها در احداث کارخانه

در مورد زمین های صنعتی تا 1000 مترمربع حداقل حریم برهاي جانبي و پشت 3.5 متر از ساختمان هاي توليدي ، انبار مسقف و روباز، مخازن هوایی یا زمینی، پیش  تصفیه ها و حداقل حریم بَرجلو با مستحدثات 5/3 متر می باشد

در مورد زمینهای صنعتی بالای1000مترمربع حداقل حریم برهاي جانبي و پشت 5 متر از ساختمان هاي توليدي، انبار مسقف و روباز، مخازن هوایی یا زمینی، پیش تصفیه ها و حداقل حریم بر جلو با مستحدثات 5 متر می باشد .

ساختمان اداري با فاصله حداقل دو متر از بَرها احداث مي شود و رعايت حرايم از ساختمان هاي توليدي، انبار مسقف و روباز، مخازن هوایی یا زمینی و تصفیه خانه ها براي زمينهاي تا 1000 متر مربع 3.5 متر و بالاي 1000 متر مربع 5 متر الزامي مي باشد.

همچنین در صورت وجود پیش آمدگی در ساختمان اداري فاصله في ما بين سالن توليد ، انبار مسقف و روباز ، مخازن هوائی یا زمینی و تصفیه خانه ها تا پيش آمدگي ساختمان اداري مبناي محاسبه حريم مي باشد .(مشروط به اینکه ارتفاع پیش آمدگی تا کف تمام شده کمتر از 30/5 متر باشد)

ساختمان نگهباني، پاركينگ و نيز فضاهايي از قبيل برق اضطراري و يا مشابه مي توانند فقط در قسمت جلوي قطعه زمين و بدون رعايت حرايم واقع گردد.(موارد استثنا به پیشنهاد معاونت فنی و تصویب هیات مدیره شرکت استانی امکان پذیر می باشد) فاصله مستحدثات مذكور از ساختمان هاي توليدي، انبار مسقف و روباز، مخازن هوایی یا زمینی و پیش تصفیه ها براي زمينهاي تا 1000 متر مربع 3.5 متر و بالاي 1000 متر مربع 5 متر الزامي مي باشد .

حريم ساختمان نگهباني از برهاي جانبي 2 متر مي باشد.

در صورت وجود پیش آمدگی در مستحدثات فوق الذكر فاصله في ما بين از پيش آمدگي مبناي محاسبه حريم مي باشد.

پست گاز و برق با رعايت ضوابط ارگان های مربوطه، مي توانند بدون رعایت حريم بَرجلو احداث شوند.

رعایت حداقل حریم (براي زمينهاي زير 1000مترمربع 3.5 متر و بالاي 1000 متربع 5 متر ) از پلاک همجوار برای احداث پیش تصفیه، سپتیک و مخازن آب الزامی است.

در قطعات بزرگ (قطعات با بر جلو و بر جانبی غیر متعارف) ، قطعات نامناسب از نظر شکل هندسی ؛ فاصله منتهی الیه ساختمان نگهبانی و اداری از سالن توليد ، انبار مسقف و روباز ، مخازن هوائی یا زمینی و تصفیه خانه ها برای اراضی تا 1000 متر مربع 5/3 متر و اراضی 1000 متر مربع به بالا 5 متر می باشد و در سایر قسمتها ( به شرط عدم وجود مستحدثات) تنها رعایت حریم تا دیوار بر جلو الزامی است.

واحدهای صنعتی که دسترسی آنها از معابر با عرض 20 متر و کمتر تامین می گردد می تواند جهت تسهیل در عبور و مرور در صورت درخواست نسبت به عقب نشینی بَرجلو حداکثر تا 3 متر با زاویه 45 درجه (مطابق شکل زیر) در صورت تایید معاونت فنی شرکت استانی اقدام نماید.

الگوی دیوار، ورودي و نما در احداث کارخانه

دیوارهای برهاي پشت و جانبي بین قطعات می بایست مطابق با حدود و مختصات تحویلی از مصالح بنايي به صورت توپُر به ارتفاع 2 متر اجرا مي شود . ديوارهاي مجاور معابر باید به صورت مشبک به ارتفاع 2 متر شامل80 سانتی متر مصالح بنایی و 120 سانتی متر مابقی به صورت مشبک و نمای دیوارهای مشرف به گذر براساس طرح مصوب شرکت استانی به ترتیبی که داخل واحد قابل رویت باشد اجرا شود.

در صورت اختلاف سطح زمین واحد صنعتی با گذر همجوار به تشخیص شرکت استانی ارتفاع دیوار متناسب با شیب گذر اجرا گردد

در مواردی که قطعه زمین در محل تقاطع قرار گرفته باشد، گوشه برهایی از زمین که در تقاطع قرار   می گیرد می بایستی مطابق نقشه تفکیکی و ضوابط مربوطه به صورت پخ یا قوس ساخته شود و نصب درب ورودی واحد صنعتی در پخ یا قوس مجاز نمی باشد.جهت رعایت فضای بصری همگون ، نمای واحدهای صنعتی می بایست به تایید شرکت استانی برسد.

معابر و بخشهای عمومی در احداث کارخانه

هرگونه دخل و تصرف و ساخت و ساز خارج از محدوده واگذاری و تعرض به مشاعات عمومي و زمينهاي مجاور  ممنوع می باشد..

برای حفاری پیاده رو یا خیابان به منظور نصب كليه انشعابات، کابل کشی، لوله گذاری و یا نظایر آن طرف قرارداد ملزم به دريافت مجوز کتبی از شركت استانی  شرکت خدماتی و هماهنگی با ارگانهای ذیربط (شرکتهای گاز، مخابرات، آب، توزیع برق و غيره) می باشد و انجام عمليات مطابق ضوابط و مقررات توسط افراد يا شركتهاي ذيصلاح و با نظارت ارگان مربوطه بایستی انجام گردد. بدیهی است جبران كليه هزینه های ترمیم و بازسازی مستحدثات و زیرساخت های شهرک به عهده طرف قرارداد می باشد.

استفاده از معابر عمومي اعم از خيابانها و پياده رو به منظور پاركينگ ، انبار، باسکول و احداث رمپ ممنوع مي باشد و طرف قرارداد موظف است متناسب با ميزان تردد وسايط نقليه سبك و سنگين، در داخل واحد خود شرايط ورود، خروج، پارك و توقف آنها را ضمن رعايت ضوابط و مقررات مربوطه فراهم نمايد.

ضوابط و مقررات محيط زیستي

واحدهاي داراي آلودگي بو، گرد و غبار، گاز و بخارات سمي بیش از آخرين ميزان حدود مجاز صادره از سازمان حفاظت محیط زیست ملزم هستند پيش بيني هاي لازم را براي فيلتراسيون و كنترل وتصفيه آلودگي هواي ايجاد شده هنگام اخذ مجوز ساخت بعمل آورده و طرح آن را به شرکت استانی  ارائه نمایند.

پسماند و نخاله هاي حاصل از كارهاي ساختماني، لجن مازاد ناشي از سيستم پيش تصفيه و پسماند صنعتي و ويژه ناشي از فرآيند تبديل و توليد بر اساس ضوابط سازمان حفاظت محيط زيست (طبق مفاد قانون مديريت پسماند و آئين نامه اجرايي آن) ميبايستي توسط طرف قراداد به محل هاي مجاز مورد تاييد سازمان حفاظت محيط زيست  منتقل و مفاد قانون مديريت پسماند در مورد آن رعايت شود. لذا ارائه برنامه عملیاتی مربوط به طرح خوداظهاری توسط واحد صنعتی قبل از صدور پایانکار الزامی می باشد.

نگهداري، سوزاندن و تخلیه هرگونه پسماند ویژه، صنعتی، عادي، خانگی، نخاله و غیره در داخل قطعات واگذار شده، تفكيكي و مشاعات ممنوع و طرف قرارداد ملزم است نسبت به حمل و تخلیه در محلهای مجاز و مشخص شده با رعایت کلیه ضوابط، استانداردها و اصول مربوطه (قانون مديريت پسماند وآئين نامه هاي اجرايي آن و غيره) اقدام نماید.

روان آب سطحي حاصل از بارندگي و شستشوي محوطه خارجی قطعه زمين مي بايست توسط لوله و يا احداث كانيو به كانال ها و كانيو هاي شبكه جمع آوري و تخليه آبهاي سطحي شهرك منتقل گردد. هدايت آبهاي سطحي به شبكه فاضلاب شهرك مجاز نبوده و تخليه فاضلاب (پساب) بهداشتي و صنعتي به شبكه هدايت آبهاي سطحي شهرك ممنوع مي باشد.

رقوم خروجي فاضلاب و آبهاي سطحي بايد به گونه اي طراحي گردد كه به صورت ثقلي و با شيب استاندارد به شبكه تخليه شود لذا لازم است رقوم كف قطعه زمين بالاتر از معابر واقع گردد. اگر شيب قطعه زمين معكوس و به طرف پشت قطعه باشد طرف قرارداد ملزم به پیش بینی و اجرای تمهیداتی از قبیل كرسي چيني و بالا آوردن كف قطعه زمين و یا ملزم به پيش بيني پمپاژ و غیره با رعایت ضوابط مربوطه مي باشد.

در كليه در شهرکها و نواحی صنعتی و مناطق ویژه اقتصادی، تمامي واحدهای دارای فاضلاب خروجی با کیفیت خارج از (بالاتر از) محدوده تعیین شده در ضمائم دفترچه قرارداد (مطابق جدول شماره1) ملزم هستند پيش بيني هاي لازم را براي احداث پیش تصفیه هنگام اخذ مجوز ساخت بعمل آورده و طرح آن را به شرکت استانی ارائه نمایند. بدیهی است مسئولیت جوابگو نبودن سیستم کنترل آلودگی، با طرف قرارداد بوده و بررسی شرکت استانی حقی را برای ایشان ایجاد نکرده و شرکت استانی از پذیرش پساب تا حصول عملکرد مناسب سیستم امتناع خواهد نمود.

در شهرکها و نواحی صنعتی و مناطق ویژه اقتصادی داری تصفیه خانه در حال بهره برداری، واحدهاي داراي فاضلاب خروجی با کیفیت خارج از (بالاتر از) محدوده تعیین شده در ضمائم دفترچه قرارداد (مطابق جدول شماره1) ميبايستي سيستم كنترل آلودگي (پيش تصفيه) احداث نموده و بعد از رساندن به حدود مجاز ذكر شده در جدول مذكور آن را به شبكه جمع آوري فاضلاب شهرك تخليه نمايند.

 مجوز احداث بنا-گواهی ساخت و ساز-گواهي پايانكار

قبل از اخذ گواهی پایان کار در صورت استعلام از شرکت استانی در خصوص وضعیت ساخت و ساز واحد صنعتی، شرکت استانی پس از تطبیق وضع موجود با مجوز احداث بنا در هر مرحله از ساخت واحد صنعتی گواهی ساخت و ساز (گزارش انطباق یا عدم انطباق با مجوز احداث) صادر می نماید. مجوز احداث بنای گواهي پايانكار مشروط به تحقق مفاد مرتبط، در اين ضوابط و مقررات مي باشد.ساخت هرگونه مستحدثات با كاربري مسکونی در داخل قطعه زمین صنعتی ممنوع ميباشد.